건설계약

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정확한 공사계약의 체결

  • 담당변호사
  • 방효준
  • 담당사무원
  • 이재환, 김교식

계약은 일정한 법률 효과를 목적으로 하는 당사자간의 의사표시 합치에 의한 법률행위를 의미합니다.
따라서 공사계약의 체결은 법률행위로 공사의 시작과 끝을 결정하는 기준이 되고 아울러 당사자 간에
분쟁이 발생할 경우 누가 어떠한 책임을 지게 할 것인지를 판단하는 중요한 근거가 됩니다.

표준공사계약서를 통한 공사계약시 문제점

국토교통부에서 고시한 민간건설공사 표준도급계약서는 건설산업 기본법을 기초로 표지를 포함하여 총 A4용지 16장으로 구성되어 있는데
일반적인 시각에서 볼 때 매우 공정한 것처럼 여겨질 수 있으나 경험이 전무하거나 소수인 건축주가 다세대나 다가구 등의 건물을
신축함에 있어 사용하기에는 무리가 따를 수 밖에 없습니다.

왜냐하면 위 표준도급계약서는 건축주와 시공업체 그리고 하도급업체를 수평한 관계로 보고
현실적인 측면보다는 강학적(講學的)인 측면에 기대어 작성된 것이기 때문입니다.


즉, 경험이 전무하거나 소수인 건축주들이 시공업체를 선정하는 경우는 지인들의 소개로 시공업체를 만나 시공업체측이 제공하는 설명을
듣고 그 설명대로 진행될 것이라는 믿음으로 공사계약을 체결하는데 , 이때 위 표준도급계약서를 이용하거나
시공업체가 제공한 공사계약서 또는 인터넷에서 내려받은 공사계약서를 이용하게 됩니다.

그런데 위 표준도급계약서를 이용할 경우 시공업체가 공사계약을 체결하기에 앞서 설명하였던 모든 내용은 불과 몇줄의 사항으로 정리되는
반면 공사과정에서 발생하는 모든 문제에 대해서는 건축주와 시공업체 그리고 하도급 업체 간에 동등하게 적용 하도록 되어 있습니다.

하지만 공사과정에서 발생할 수 있는 문제는 매우 다양할 뿐만아니라 공사계약 체결전에 시공업체로부터 들어 믿은 사항은
책임의 소재를 규명하기에 급급해 지면서 쟁점에서 멀어지고 또 판단할 수조차 없게 됩니다.

예를 들어 5층 규모의 다가구 또는 다세대 건물의 경우 그 공사기간이 통상 4개월 정도가 소요됨에도 불구하고
민간 건설공사 표준도급계약서 일반조건 제22조에는 물가변동으로 인한 에스컬레이션(공사대금의 상승)이 규정되어 있어
시공업체의 귀책사유로 공사기간이 연장되었음에도 이를 입증하지 못할 경우 공사대금을 정산하는 과정에서 건축주와
시공업체 간에 이를 두고 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.

따라서 각 공사규모 또는 현장의 특수성을 고려하여 해당 건축주에게 맞는 맞춤형 계약서의 작성이 필요합니다.

공사계약 체결 전 확인할 사항

공사계약에 앞서 건축주 또는 시공사의 입장에서 상대 계약자가 대금지급 능력은 있는지 또는 시공능력을 충분히 갖추었는지와
공사에 적합한 면허와 같은 사전확인을 통해 공사중단 또는 하자로 인한 분쟁의 여지를 줄일 수 있습니다.

구속력 있는 공사계약의 체결

건축주 또는 시공업체 간에 시공에 대한 사항을 협의 하였음에도 불구하고 어느 일방이 이행을 하지 않거나, 그 협의 사실을 착오 등의
이유를 들어 파기할 경우를 대비하여 계약 당사자를 보호할 수 있는 검증된 최소한의 안전장치가 강구되어야만 합니다.

일례로 시공합의서 체결시 건설분쟁을 전담하는 변호사를 입회인으로 참여시킴으로써 위와 같은 사정에 따른 분쟁을
미연에 방지할 수 있는 안전장치를 둘 수 있습니다.

아울러 시공업체로서의 책임과 의무를 명확히 기재함으로써 유치권에 따른 위험을 방지할 수 있습니다.

건물공사계약과 인테리어 공사(리모델링)계약의 차이

건물공사계약의 경우 기초부터 수장까지 전체적인 공사를 의미하는 반면 인테리어공사(리모델링)의 경우
실내 또는 외부의 특정 구역에 한하여 공사를 진행합니다.

이때 공사규모 및 투입인원 그리고 하자발생의 유형을 달리하므로 통상의 인테리어 계약서가 아닌
매장의 사정(개점일, 고객의 특성, 자재등급, 완성수준 등)을 고려하여 형평성을 갖출 수 있으며, 그 이행을 강제하고 이를 위반할 경우
책임을 물을 수 있는 계약서를 작성하여 재산적 피해를 입지 않도록 하여야 합니다.


예를 들어 프랜차이즈 계약시 인테리어 공사에 관한 계약이 별도 이지만 프랜차이즈 계약과 함께 이루어지고 있으며,
동 계약과 같이 업체의 요구로 인해 가구 및 기자재의 납품까지 포함하는 포괄인테리어 공사계약의 경우 선택의 폭은 협소하나
공사대금의 차이는 상당함에도 불구하고 추후 하자에 대한 보수 또는 보상이 어려워 계약자에게 더 큰 피해를 초래할 수 밖에 없는바
이에 대한 대항역 또는 보호를 받을 수 있는 별도의 안전장치가 강구되어야만 합니다.