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부정청약
내집 마련 꿈의 걸림돌 부정청약
내집마련의 꿈을 앗아간 부정청약 이슈
내 집 마련의 시작, 청약. 그 시작은 일정한 자격을 갖추어 매매를 하겠다는 의사표시로부터입니다. 그러나 고의인지 아니면 고의가 아니었는지간에 부정청약 문제가 끊임없이 발생하고 있고 부정청약라고 판명된 순간 내집 마련의 꿈은 날아가고 수많은 불이익이 따르고있어 이에 대한 대비가 필요한 상황입니다.도대체 부정청약의 경우 어떠한 불이익이 있을까요?
부정청약 위반시 처벌 및 불이익
부정청약은 주택공급질서를 교란하는 행위로서 ⌜주택법⌟에 따라 엄중한 처벌을 받습니다.이에 대하여 현행법상으로 형사처벌(3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금), 분양계약 취소 및 계약금(통상 분양가의 10%) 몰수, 그리고 10년간 청약자격 제한등 강력한 조치를 취하고 있습니다.
| 주택법 위반 | 위장전입, 위장결혼, 통장 불법거래 등으로 부정하게 아파트를 청약한 경우3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 |
|---|---|
| 계약취소 청약 자격 제한 | - 부정청약 적발 시 주택 공급 계약취소 - 부정청약 적발 시 주택 입주자 자격 10년간 제한 |
| 주민등록법 위반 | 자신이 실제 거주하지 않는 지역으로 전입신고를 하여 주민등록에 관하여 거짓 신고를 한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 |
| 공전자기록 등 불실기재 | 위장 결혼을 통한 청약 가점을 얻기 위해 허위 혼인신고서 등을 제출한 경우5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 |
| 업무방해 | 정당한 순위에 따라 당첨자를 선정해야 하는 분양업무를 방해5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금 |
| 계약금 몰수 | 분양계약서상 위약한 경우 통상 계약금(분양가 10%) 몰취 조항에 따라 몰취함 |
부정청약의 대표적 유형 – 어떤 사례가 처벌될까요?
부정청약의 특수한 유형
위에 예로 든 일반적인 사례들 이외에 특수한 케이스들도 있습니다.
예컨대, 해외 주재원이나 지방발령, 유학 등으로 어쩔수 없이 상당기간 주민등록지를 떠나거주하게 되는 경우가 있는데요, 이런 경우 주민등록을 옮기지 않고 있다가 실제로 거주하지 않고 있던 주민등록지를 기준으로 청약을 하는 경우가 있습니다.
이 경우는 언뜻 보면 ‘위장전입’에 해당하는 것처럼 보이지만, 위장전입은 ‘실제로 거주하지 않는 주소에 전입신고를 하는 것’(주민등록법 제37조 제1항 제3의2호. ‘주민등록 또는 주민등록증 등에 관하여 거짓의 사실을 신고 또는 신청한 사람’)에 해당하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 다소 중하게 처벌되는 범죄인 반면에, 이 사례는‘주거지를 이전하였는데도 주민등록을 옮기지 않은 것’이기 때문에 주민등록법 제40조 제4항에 따라 ‘5만원 이하의 과태료’대상에 불과하며, 실제로는 과태료가 부과되기 보다는계도처분에 그치는 경우가 많습니다. 즉, 형사처벌의 대상이 되는 ‘위장전입’에 해당하지않습니다.
그러나, 이러한 상황이 부정청약(주택법 위반)에 해당하는지 여부는 보다 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. 특히, 분양공고상‘해외주재원’에 관하여는 거주요건에 예외를 두고 있으면서도 지방발령은 예외규정을 두지 않는 경우도 발견되는데, 이러한 경우 단순하게 주민등록만을 믿고서 초기에 대응을 잘못하게 될 경우 돌이킬 수 없는 결과가 초래될 수 있습니다. 때문에 초기단계에서부터 전문가의 도움이 절실하게 필요한 유형이라 하겠습니다.
부정청약의 방어 – 어떻게 불이익을 방어하고 감액받을까요?
부정청약이라고 통보를 받았다고 하더라도 본인이 부정청약을 한 사실이 없으면 당연히 이를 다투어야하며 그런 사실이 있다고 하더라도 처벌을 감액해서 받는 방법을 찾아야 합니다. 어떻게 해야 무혐의 내지 무죄를 받거나 처벌을 약하게 받을 수 있을까요?
① 주택법 위반과 관련된 무죄 사례
실제 거주 목적이 인정된 경우
주택 청약을 위해 시부모 집으로 주소지를 옮겼으나,법정 다툼 과정에서 실제로 그곳이 생활 근거지였음이 입증되어 항소심에서 무죄가 선고된 사례가 있습니다. 법원은 단순히 전입 신고만 한 것이 아니라, 해당 장소에서 실제로생활했는지를 중요하게 판단합니다.
부양 가족으로 인한 전입의 정당성 인정
중증 자폐를 앓는 자녀를 별도로 관리할 공간이 필요하여 해당 주소지로 전입한 후 청약에 당첨된 사례에서, 정식재판 청구를 통해무죄 판결을 받은 사례가 있습니다. 이는 주거 이동에 부정한 목적이 아닌, 가족 부양이라는 정당한 사유가 있었음을 인정받은 경우입니다.
법리적 오류 또는 증거 불충분
국토교통부의 수사 의뢰 과정에서 '부양' 개념에 대한 법리적 오해가 있었거나, 복수 거주의 법리를 도외시한 경우 등 수사 초기 단계의 법리적다툼을 통해 불기소 처분(혐의 없음)이나 무죄 판결을 받은 사례도 존재합니다.
부정청약 사건에서 법원이 무죄를 선고하는 사례는 위장전입에 “부정한 목적”이나 “고의성”이 없었음이 입증되거나, 실제 생활 근거지가 인정된 경우입니다. 따라서 이러한 점을제대로 소명함으로써 무죄를 받는 노력을 해야 할 것입니다.주요 무죄 판결 사례와 그 이유는 다음과 같습니다.
이러한 무죄 사례들은 피고인이 자신의 주거 이동이 부정한 청약 자격을 얻기 위한 일시적인 수단이 아니라, 실질적인 생활 변화나 정당한 이유에 의한 것임을 객관적인 증거로 입증했을 때 가능했습니다. 이러한 무죄 사유의 변론은 전문적일 수 밖에 없기 때문에 법률전문가의 도움이 반드시 필요하다고 할 것입니다.
② 계약금 몰취와 관련된 사례 – 계약금 몰취 방어 사례
부정청약으로 판명된 경우 청약취소는 물론 기 지급한 계약금(통상 분양가의 10%)을 몰취한다는 조항이 분양공급계약서에 기재된 경우가 자주 있습니다.이러한 경우 무조건 계약금이 몰취되는 것일까요?계약서상 문구는 몰취한다고 되어 있지만 다툴수 있는 방법이 있습니다.첫째, 분양공급계약서는 일종의 약관에 해당하기 때문에 약관이 가지는 성격상 소비자에게일방적으로 불리한 조항은 무효이고 소비자가 알아야 하는 사항은 반드시 설명을 해야 합니다. 이러한 사항을 지키지 않았을 경우 계약금을 보호하기 위해 법을 통해 다툴수가 있습니다.둘째, 계약금은 성격상 손해배상액의 예정이며 손해배상의 예정은 법률상 여러 가지 사정을감안하여 감액이 가능하기 때문에 여러 가지 사정을 잘 변론한다면 몰취되는 계약금의 액수를 줄일 수 있을 것입니다.
③ 법원의 판단 취지를 기반으로 무죄가 인정된 사례
■ (사례 1) 구리역 롯데캐슬 시그니처 — 위장전입 주장에 대한 무죄 ■
[ 사실관계 ]
피 고 인 : 장애 자녀의 돌봄 필요로 별도 주거 공간 필요하다고 주장임시 거주를 위해 주소 이전 후 청약에 당첨
수사기관 : “청약 자격 확보를 위한 위장전입”이라며 약식기소
[ 법원 판단 ]실제 거주의 필요성을 인정 받아 무죄
주소 이전이 부정한 방법임을 인정하기 어려움 , 주택법 위반의 핵심요건인 “고의적 질서교란”이 입증되지 않음.
* 판결 설시 - 형사처벌을 위해서는 단순 형식적 위장전입 여부가 아니라 실제 ‘부정한 의도’가 있었는지 엄격하게 따져야 한다.”
■ (사례 2) 청계리버뷰자이 무죄 — 거주 실체 인정■
[ 사실관계 ]
피 고 인 : 직장 이동으로 관할 지역 주소로 이전 후 청약 함.
수사기관 : 청약 지역 유지 목적이 있다는 이유로 주택법 위반 혐의 기소
[ 법원 판단 ] 피고인의 카드 사용내역, 생활 흔적 등을 보니 실제로 해당 지역을 생활 근거지로 활용 고의적 부정 목적이 없다고 판단하여 무죄
* “실제 생활 기반이 확인되면 고의성 부정 → 무죄 가능성이 매우 높음.”
■ (사례 3) 재건축 아파트 청약 무혐의 — 주택법 적용 부정 ■
[ 사실관계 ]
피 의 자 : 재건축 조합원 분양 자격 문제로 고발됨위장전입 의혹 제기
[ 경찰 판단 ] 재건축 분양은 주택법 제65조가 규정하는 ‘입주자 모집·공급’에 해당하지 않음 도시정비법 적용 대상
* 법 적용이 잘못되어 ‘범죄 성립 자체가 어려움’ → 무혐의
■ (사례 4) 부정 청약 선고유예 — 기존 벌금에서 선고유예 전향된 경우■
부정청약 사건에서 위장전입 유형으로 적발된 경우, 특사경의 조사 과정은 단순 사실 확인이 아니라 ‘실제 생활근거지’가 어디였는지를 특정하려는 유도심문의 성격을 띠는 경우가많습니다.
따라서 조사 대응의 핵심은 “전입신고 주소지가 형식적인 주소가 아니라, 생활의 중심이되는 실질적 거주지였다”는 점을 객관적 자료로 일관되게 설명하는 데 있습니다.
이를 위해서는 주민등록등본상 주소지가 단순한 명의상 주소가 아니라, 일상생활의 반경으로 기능해 왔다는 점을 뒷받침할 수 있는 자료를 체계적으로 제시할 필요가 있습니다. 예를들어,해당 주소지를 기준으로 한 근무지와의 거리 및 출퇴근 동선해당 지역 소재 학교의 졸업증명서 또는 재학 이력생활권 내에서 반복적으로 사용된 신용카드 결제 내역관할 동·구 단위의 민방위 교육 이수 사실해당 지역 어린이집·유치원에 대한 입소 대기 또는 신청 기록전세계약서상 세대원이 함께 거주하고 있음을 확인할 수 있는 기재 내용등은 모두 전입신고 주소지를 중심으로 생활이 형성되어 있었음을 입증하는 간접 증거로 활용될 수 있습니다.
아울러, 현대 사회에서 직장·가족·교육·양육 등의 사정으로 거주지가 단일하게 고정되지않는 이른바 ‘복수 생활거점’ 형태의 거주가 일반화되어 있다는 점을 합리적인 사유로 설명하는 것도 중요합니다.
이러한 사정을 구체적으로 소명할 경우, 사안의 본질이 위장전입을 통한 부정한 목적 달성이 아니라, 전입신고 관리의 미흡 또는 신고 시점·방법상의 문제, 즉 전입신고 의무위반의영역으로 평가될 여지를 확보할 수 있습니다. 실제 이러한 내용을 기반으로 초범, 청약 근거지 상당기간 거주, 생활근거지 변경전에 혼인신고 등으로 양형사유가 반영되어 감형된 경우입니다.
부정청약 – 열심히 다투어야 하는 이유는?
부정청약이라고 생각하지 않고 한 행위가 부정청약이 되는 순간 그에 대한 법적 판단은 단순히 당첨을 목표로 한 불법적인 행위에 그치지 않습니다. 그 뒤에는 심각한 법적 위험이따르며, 적발되는 경우 앞서서 보았듯이 형사처벌, 분양계약취소, 청약자격 제한 등의 강력한 처벌을 받을 수 있습니다.억울한 부분도 있고 억울하지만 처벌을 약하게 받아야 미래에 다시 내집 마련의 꿈을 키울수 있으려면 부정청약 문제를 열심히 다투어야 합니다. 한순간의 과오로 더 이상 꿈이 날아가지 않도록 전문가의 도움을 받아 문제를 해결해야 합니다.
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