건설분쟁

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착공과 준공에서 발생하는 분쟁과 해결

  • 담당변호사
  • 정수인
  • 담당사무원
  • 홍상준, 김교식

공사중 발생하는 분쟁

통상 착공이란 공사계약을 체결한 후 공사의 착수를, 건축물의 착공은 터파기를 의미하고, 준공(사용승인)은
건축물에 대한 행정절차의 마무리를 의미합니다.

그러한 과정에서 모든일이 순조롭게 진행된다면 아무런 문제가 없으나 만일 계약과 달리 공정이 지연되고 오시공 등의 하자가 발생하거나
시공업자의 사정으로 공사가 중단되는 경우 국토교통부에서 고시한 민간건설공사 표준도급계약서에 명시된 조항들 즉,
제10조 공사기간 · 제20조 공사의 변경 · 중지의 조항을 들어 문제를 해결하기가 현실적으로 쉽지 않습니다.

따라서 위와같은 문제를 미연에 방지하기 위해서는 공사계약서를 작성함에 있어 추후 발생할 수 있는 문제에 대해 각 당사자의 진술과 보증을
토대로 책임의 소재를 명확히 하고 공정의 진행에 따라 상호 합의하에 그 여부를 확인하는 절차를 가지는 것이 최선의 방법이라고 할 것입니다.

하지만 경험한 바에 의하면 위와같은 사정들을 고려하여 공사계약서를 작성하기는 보다는 대부분 시공업자가 제시한 공사계약서를 그대로
사용하거나 일부만을 수정하여 사용하거나 인터넷에 올라와있는 공사계약서를 내려받아 사용하기도 합니다.


그로 말미암아 실제로 문제가 발생하였을 경우 실체적 내용 즉, 공사의 진행정도를 기준으로 정산되지 못하고 공사계약서의 법률적 해석에
대한 다툼으로 소송이 장기화되고 그로 인해 건축주는 막대한 손해를 입을 수 밖에 없습니다.

  • 시공업체의 부도와 하도급업체의 공사대금 요구
  • 시공업체의 과도한 추가공사대금 요구
  • 시공업체의 위법한 유치권행사
  • 공사타절 또는 사용승인 후 정산시 시공업체의 무리한 추가 공사대금 요구
  • 특히, 계약서상의 공정율에 달하지 않았음에도 불구하고 추가 공사대금의 지금을 요구하며 고의적으로 공사의 진행을 지연시키는 경우
    건축주로서는 요구에 따라 억울하더라도 추가 공사대금을 지급하거나 또는 공사계약을 타절한 후 새로운 시공업체와 공사계약을
    체결하여야 하는데 이때 시공업체는 공사지연 등의 귀책사유가 건축주의 추가 공사요구가 있었다는 등의 주장을 내세워 결국 소송에
    이르게 되고 소송에 이르서도 공사계약서의 해석에 대한 쟁점을 정리하기도 급급하게 됩니다.

    따라서 공사계약서의 부실로 인해 문제가 발생한 경우에는 소송에서의 다툼에 대해서는 별론으로 하더라도 건축주의 입장에서는
    현실적인 면을 고려하여 공사가 빠른 시간내에 재개되어야만 하는데 이때 필요한 조치는 각 공사현장의 상황에 따라 다를 수 밖에 없습니다.

    법무법인 바움은 공사현장에 대한 현황파악을 기초로 관련자료를 검토하여 증거를 수집 · 정리하여 피해를 최소화하고
    경제적 이득을 보호하기 위하여 지금까지의 실무에서 겪었던 경험을 바탕으로 최선을 다하고 있습니다.

    공사타절 및 정산

    공사의 타절이란 시공업체의 공사수행능력이 없어 공사를 중단시키고 기존에 체결한 공사계약을 해지하는 것을 의미합니다.
    이때 공사수행능력이 없음을 알려주는 징후에는 자재대금 또는 노임을 체불하여 공사가 지연되거나 기성고율을 달성하지 못하였음에도
    공사대금을 미리 요구하는 행위 등입니다.


    그런데 공사계약에서 타절시 수급인과의 정산에 대한 기준과 도급인으로서의 권한행사에 대해 정확히 기재되어 있지 않다면
    유치권행사와 소송 등의 분쟁을 피할 수 없습니다. 국토교통부에서 고시한 민간건설공사 표준도급계약서에서도
    제34조부터 제39조까지 실제 소송실무상 거의 도움이 되지 아니합니다.

    한편, 공사타절시 그 타절의 귀책사유가 누구에게 있는지의 여부도 상당히 중요한 사안으로 시공업체가 자신에게
    귀책사유가 있음에도 불구하고 이를 시공업체가 인정하지 않는다면 그에 따른 정신적인 고통을 떠나 막대한 금전적인 손해를
    고스란히 건축주가 떠안을 수 밖에 없습니다.


    따라서 공사의 타절시 당시 상황을 객관적인 사실로 확보하고 귀책사유의 유무를 분명히 밝혀 분쟁의 발생시 그 해소기간과
    금전적인 손해를 최소화하며 그에 수반된 필요적 조치를 취함이 효과적인 선택이라고 할 것입니다.

    공사계약의 해지 (해제), 증거확보

    공사계약의 정당한 해지(해제) 또는 계약 당사자 일방의 해지(해제)로 인해 발생할 수 있는 책임소재 구분 및 정산
    그리고 손해배상과 관련하여 사전에 구두협의가 아닌 서면협의 등이 입증자료로 사용된다면 분쟁 발생시 적극적으로 대응하여야 합니다.

    즉, 공사계약이 해제되면 당사자간에 정산문제가 대두될 수 밖에 없는데 이러한 공사대금 정산 과정에서 즉각적이고도
    효과적인 현장의 보존 또는 감정의 과정을 통해 공사계약의 해지 및 정산의 과정과 후속 공사계약의 신속한 체결까지 연계하여
    진행되었을 때 손해를 최소화 할 수 있습니다.

    후속공사계약 체결

    공사계약의 타절 후 새로운 시공업자와 공사계약을 체결함에 있어 기존 업체의 공정율에 대한 이해와 추후 시공되어야할 부분에 대한
    이해를 통해 원활이 공사가 진행되어야 하는 바, 객관적 자료의 검토 등과 같은 현장의 상태를 쉽고 정확하게 파악할 수 있다면 잔여
    공사대금에 대한 산정 및 계약체결에 있어 보다 수월하며 분쟁의 여지를 줄일 수 있습니다.

    *기 성 고 : 공사의 진척도에 따른공정을 산출해 현재까지 시공된 부분만큼의 소요자금을 나타내는 것을 의미합니다.
    *기성고율 : 전체 공사 비중에서 현재까지 완정된 부분이 차지하는 비율을 나타내며 공사 진행 정도를 의미합니다.