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채권추심과 경매
보증금 반환을 비롯한 채권의 추심과 경매
- 담당변호사
- 노희준
- 담당사무원
- 이재환, 장영재
채권추심
많은 분들이 전세보증금 반환 사건으로 재판을 승소하여 판결문을 수령하거나 약속어음 혹은 금전소비대차 공정증서를 통해 집행권원있는 서류가 있으면 모든 채무를 변제 받을 수 있다고 생각하는 경우가 있습니다.하지만 정작 채권을 회수하지 못하여 난항을 겪는 경우가 더 많이 있습니다.
이러한 채권을 회수하는 절차를 추심이라고 하는데 채권 추심방법에는 법적절차를 진행하기 전과 진행한 후로 나눌 수 있습니다.
우선, 법적절차를 진행하기 전 추심의 방법으로는 채무자가 변제의사가 있고 연락이 닿는다면 협의를 통해 변제를 받아내는 방법이 있지만 이처럼 순탄하게 일이 해결되는 경우는 매우 드믑니다. 그렇다보니 채권자는 맹목적으로 연락을 취하여 수시로 변제독촉을 하게 되는데 이런 경우 채무자는 방문 독촉을 거절하고 오히려 채권자를 금융감독원에 불법추심으로 신고하게 됩니다.
실제 유선상 변제 독촉은 하루 2~3회까지 만 가능하고 오전 8 시 ~오후 9시까지의 시간대에만 합법입니다.
문제는 상기와 같이 추심 행위를 어떤 방식으로 어떤 절차에 따라 진행하여야 별 탈 없이 보증금을 회수할 수 있는지가 관건입니다.
재판에서 승소하였다고 하여 100프로 돈을 돌려받을수 있는 것이 아니기 때문입니다.
따라서 일종에 노하우가 반드시 필요한 사안입니다.
특히 채무자가 채무를 변제 하지 않기 위해 재산을 은닉하거나 형제나 지인에게 재산을 빼돌리는 경우 어떠한 방식으로 채무자의 재산을 파악 할것인지 또한 법적절차를 실행하기 위해서는 어떠한 것들이 필요한지 사전에 미리 준비 해두셔야 조금이라도 빠른 시일내에 채권을 회수 할 수 있습니다.
시간이 지체 될수록 채무자로 하여금 돌려받을 수 있는 원금이 줄어든다고 생각하셔야 합니다.
예를 들어 채무자 재산을 파악하기 위해서는 재산명시신청이나 채무자의 주거래 은행이나 카드사를 파악하여야만 압류 및 추심절차를 진행할 수 있습니다.
압류 및 추심절차는 판결문에 집행문을 붙이거나 공증을 받은 공정증서에 집행문을 붙여 채무자 재산에 대해 압류와 추심을 하는 절차로 이때 대상이 되는 채무자의 재산은 통장에 있는 금원, 월급이나 퇴직금, 채무자의 부동산, 채무자의 유체동산 등 다양하게 분포가 되어 있습니다.
이러한 방법을 동원하였음에도 불구하고 채무자로부터 만족할 만한 채권을 회수하지 못한 경우도 있습니다.
이럴경우재산명시절차를 진행하여 채무자 스스로 자신의 재산 내역을 공개하도록 하는 것이 좋습니다.
판결 확정일로부터 6개월 후가 지났다면 채무불이행자명부 등재 신청을 진행함으로써 채무자의 신용을 확 떨어뜨려 경제활동에 지장이 생기게 하면 합의를 보자고 연락이 오는 경우가 있으니 참고하시기 바랍니다.
이와 같이 법적인 방법을 통해 채무자를 압박한다면 궁극적으로 상당한 압박 효과를 거두어 채권회수에 도움이 될 것입니다.
경매
최근에 집값이 폭락하여 시세와 많이 차이가 나지 않는 금액으로 임대차를 체결한 분들은 전세보증금을 반환할 수 없다는 임대인의 이야기를 많이 듣고 있습니다.
게다가 임대인이 다른 사람들로부터 빚 독촉을 받고 있다는 이야기까지 들려온다면 임차인으로서는 불안해 할 수 밖에 없는데 현실적으로 법적 절차를 통해 보증금을 회수하려면 재판을 통해 판결문을 받아 임대인의 집을 경매에 넘겨 낙찰대금으로 회수하는 방법이 있습니다.
이 경우 법률가의 도움을 받아 신속히 전세보증금 반환 소송을 진행해야 하며 소송이 일단 진행되면 신속하게 재판진행을 요청함으로써 최대한 빨리 판결문을 받아내야 할 것입니다.
판결을 받은 후 바로 임대인의 부동산을 경매로 넘기는데 통상 경매에서 다른 사람이 낙찰를 받기까지 1년 가까이 소요되는 경우가 많은데 이런 경우에도 법원에 진정등을 넣어 신속한 경매절차를 요청해야 할 필요성이 있습니다.
그리고 임차인이 전세보증금을 받기 전까지는 임차 부동산을 인도해 줄 의무가 없으므로 경매절차가 끝날때까지 계속 임차 부동산을 점유해야 할 것입니다.
부동산이 낙찰된 후 임차보증금을 회수하는 절차는 다음과 같습니다.
① 배당 신청한 선순위 임차인우선 1순위로 확정일자를 갖춘 임차인이라면 낙찰금으로 보증금을 배당받을 수 있습니다.
-법원에서 배당 후 보증금이 배당금으로 다 회수 하지 못한 경우라면 낙찰자에게 추가로 요청할 수 있습니다.
② 배당을 신청하지 않더라도 권리관계에서 1순위로 지정이 되어 있다면 새로운 임대인(낙찰자)에게 대항할 수 있습니다.
-전세보증금 보다 낮은 가격에 부동산을 매수하더라도 그 매수인은 임차인에게 기존 전세 보증금을 돌려 주어야 한다.
